BizReporter

Cofnij
Strona główna
Poprzedni artykułNastępny artykuł


-= FINANSE =-
BizReporter nr 03 - 2000.03.05 Aleksander Jankowski, Sławomir Reszke

Inwestycje czy pomniki

Firmy traktują inwestycje w nieruchomości jako formę zabezpieczenia na przyszłość, lokatę kapitału lub też sposób na podniesienie swojego prestiżu. Tymczasem mogą być one przydatne w budowaniu strategii podatkowej.

Kłopoty z płynnością jednej ze spółek notowanych niegdyś na warszawskiej giełdzie zmusiły jej zarząd do sprzedaży dużego budynku biurowego w centrum stolicy. Mimo doskonalej lokalizacji firma szukała kupca przez prawie rok. Pamiętajmy o tym decydując się na poważną - bądź co bądź - inwestycję w okazały gmach czy też wielki magazyn. Polski rynek jest jeszcze bardzo płytki i ewentualna sprzedaż takich obiektów nie jest łatwa. Firmy wykładają pieniądze na nieruchomości, nie przejmując się najczęściej założeniami własnej strategii.

Trudności z dokładną analizą opłacalności takich działań biorą się stąd, że łatwo znaleźć powody uzasadniające te poczynania. Zwłaszcza wtedy, gdy zarząd traktuje inwestycję w siedzibę firmy jak wznoszenie pomnika własnej wielkości, co wciąż zdarza się często. Tymczasem gdy coś się nie powiedzie taki pomnik niewiele przedsiębiorstwu pomoże, co najwyżej wejdzie do masy upadłościowej.

Brak doświadczenia i obiektywizmu w trakcie analizy projektu inwestycji może sprawić, iż przedsiębiorstwa źle wykorzystują swoje możliwości i przy okazji tracą korzyści, które są nierzadko na wyciągnięcie ręki. Inwestycja w nieruchomości - ponieważ w grę wchodzą z reguły obiekty duże i drogie - znacząco wpływa na bilans firmy. Wznoszone bądź kupowane budynki powiększają bowiem jej majątek trwały. To zaś może pogorszyć wskaźniki dotyczące stopnia jego wykorzystania. Jest to szczególnie ważne w spółkach giełdowych, które są często oceniane przez pryzmat wskaźników i ich relacji w stosunku do konkurencji. Efekt bilansowy jest też niezwykle istotny dla spółek należących do dużych międzynarodowych koncernów, które w skali grupy są także oceniane na podstawie efektywności i rentowności.

Przedsiębiorstwa finansują inwestycje z własnych środków bądź też, co bardziej prawdopodobne, z kredytów. Jeśli mamy do czynienia z pierwszym rozwiązaniem, firma musi na długo zamrozić kapitał, angażując go w poczynania niezwiązane bezpośrednio z prowadzonymi operacjami. W drugim wypadku wzrost zadłużenia może utrudniać dalszy rozwój. Przedsiębiorstwo staje się finansowo "ociężałe" i przez to mniej odporne na przejściowe zmiany koniunktury. Problem ten jest szczególnie istotny np. dla firm zajmujących się handlem i dystrybucją. To one czasem w sposób nieprzewidywalny potrzebują na gwałt kapitału obrotowego. Przy źle przygotowanych inwestycjach mogą być z nim problemy.

Sprawność działania

W jednym z miast na północy Polski mają swoją siedzibę oddziały dwóch banków. Jeden mieści się w centrum, drugi kupił budynek na peryferiach. Ich oferta jest skierowana do podobnej grupy klientów - małych i średnich firm, dlatego oba są postrzegane jako konkurenci. W rywalizacji wygrywa ten, który wyniósł się na peryferie.

Otóż przed jego siedzibą można było wybudować wielki parking. Przedsiębiorcy docenili, że mogą bez przeszkód dojechać do banku i bezpiecznie zaparkować samochód. Dla tych z okolic kolejnym plusem było to, że nie muszą stać w korkach w śródmieściu. A bank w centrum? Przejął firmy zlokalizowane w najbliższej okolicy, a ze zdobywaniem nowych, zwłaszcza tych z pobliskich miejscowości, ma ogromne kłopoty. Najważniejsze cechy, decydujące o efektywności inwestycji, to jej lokalizacja, wystarczająca liczba miejsc parkingowych, niskie koszty eksploatacji, energooszczędne rozwiązania techniczne, dostosowanie do preferencji użytkowników wielkości budynku, elastyczność, umożliwiająca zróżnicowane aranżowanie pomieszczeń, szybkie windy...

Dobra lokalizacja może stać się dla naszej firmy elementem przewagi konkurencyjnej. A na naszych oczach ulegają przewartościowaniu kryteria, które o tym decydują. Tracą dotychczasowe modne dzielnice, a zyskują nowe tereny. Jednym z efektów jest rozwój tzw. business parków, czyli kompleksów biurowych zlokalizowanych na obrzeżach miast. Inwestorzy dostrzegli, iż wiele przedsiębiorstw potrzebuje dużych powierzchni o wysokim standardzie, jednocześnie nie wykazując chęci do płacenia wysokich czynszów w budynkach położonych w centrach miast.

Nieruchomość może stanowić też formę lokaty długoterminowej, gdyż w dłuższej perspektywie ich wartość rośnie szybciej niż inflacja. Kryje się w tym jednak pułapka. W górę idzie cena budynków o preferowanej przez inwestorów wielkości, dobrze położonych, efektywnie i estetycznie zaprojektowanych. Tylko takie w przyszłości będzie można dobrze sprzedać i zrealizować zysk z inwestycji.

Trzeba mieć świadomość, iż nieruchomości są dobrami o niewielkiej płynności, co oznacza, iż sprzedaż nawet bardzo atrakcyjnego gmachu może potrwać kilka lub kilkanaście miesięcy. Co więcej, jeśli firma będzie musiała nagle pozbyć się części swojego majątku, kupujący wcale nie musi zapłacić nam ceny, którą do tej pory uważaliśmy za rynkową. Właściciel nieruchomości musi więc odpowiedzieć sobie na pytanie, czy dana lokalizacja, dana architektura, rozwiązania techniczne i dostęp do komunikacji dają mu przewagę konkurencyjną nad innymi istniejącymi lub planowanymi biurowcami. Tylko taki obiekt ma szansę być dobrym zabezpieczeniem na przyszłość.

Nieruchomości - jako poważny element kosztów w przedsiębiorstwie - mają też duże znaczenie w strategii podatkowej firmy. Mówimy tu o optymalizowaniu opłat podatkowych w dłuższym okresie przy wykorzystaniu wszelkich możliwości związanych z wysoką wartością nieruchomości (księgową, rynkową). Zadaniem tego typu działań jest transfer zysków i kosztów w obrębie grupy finansowej. Jedna z metod wykorzystywanych przez duże korporacje i grupy kapitałowe to leasing nieruchomości, w którym stronami są powiązane ze sobą przedsiębiorstwa. Można tu również skorzystać z oferty firm leasingowych.

Trzeba pamiętać, że decyzje dotyczące nieruchomości powinny zostać wsparte przez profesjonalnych doradców, którzy oceniają popyt na powierzchnię, pomagają w sprzedaży, wskazują źródła finansowania itp. W ostatnich latach w Europie Zachodniej, a niedawno i w Polsce można zaobserwować nowe interesujące zjawisko. Do roli doradczej zaczęły pretendować firmy leasingowe. Ich wsparcie obejmuje nie tylko inżynierię finansową i strategię podatkową leasingobiorcy, ale również doradztwo techniczne, marketingowe, a nawet prawne. Modele leasingu nieruchomości mogą przynieść szybkie korzyści, jak też efekty o znaczeniu strategicznym, które są odczuwalne nawet po kilku lub kilkunastu latach.

Porządnie planowana polityka inwestycyjna zwiększa efektywność wykorzystania własnych nieruchomości, wspiera politykę podatkową firmy oraz poprawia strukturę bilansu skonsolidowanego. Dzięki temu przedsiębiorstwo staje się bardziej elastyczne i odporne na wahania rynkowe.

Aleksander Jankowski i Sławomir Reszke są pracownikami firmy BRE LEASING

Artykuł ukazał się w lutowym numerze pisma
Businessman Magazine

+ BUSINESSMAN MAGAZINE - www.businessman.com.pl

[spis treści][do góry]