Firmy traktuj▒ inwestycje w nieruchomo╢ci jako formΩ zabezpieczenia na przysz│o╢µ, lokatΩ kapita│u lub te┐ spos≤b na podniesienie swojego presti┐u. Tymczasem mog▒ byµ one przydatne w budowaniu strategii podatkowej.

K│opoty z p│ynno╢ci▒ jednej ze sp≤│ek notowanych niegdy╢ na warszawskiej gie│dzie zmusi│y jej zarz▒d do sprzeda┐y du┐ego budynku biurowego w centrum stolicy. Mimo doskonalej lokalizacji firma szuka│a kupca przez prawie rok. PamiΩtajmy o tym decyduj▒c siΩ na powa┐n▒ - b▒d╝ co b▒d╝ - inwestycjΩ w okaza│y gmach czy te┐ wielki magazyn. Polski rynek jest jeszcze bardzo p│ytki i ewentualna sprzeda┐ takich obiekt≤w nie jest │atwa. Firmy wyk│adaj▒ pieni▒dze na nieruchomo╢ci, nie przejmuj▒c siΩ najczΩ╢ciej za│o┐eniami w│asnej strategii.

Trudno╢ci z dok│adn▒ analiz▒ op│acalno╢ci takich dzia│a± bior▒ siΩ st▒d, ┐e │atwo znale╝µ powody uzasadniaj▒ce te poczynania. Zw│aszcza wtedy, gdy zarz▒d traktuje inwestycjΩ w siedzibΩ firmy jak wznoszenie pomnika w│asnej wielko╢ci, co wci▒┐ zdarza siΩ czΩsto. Tymczasem gdy co╢ siΩ nie powiedzie taki pomnik niewiele przedsiΩbiorstwu pomo┐e, co najwy┐ej wejdzie do masy upad│o╢ciowej.

Brak do╢wiadczenia i obiektywizmu w trakcie analizy projektu inwestycji mo┐e sprawiµ, i┐ przedsiΩbiorstwa ╝le wykorzystuj▒ swoje mo┐liwo╢ci i przy okazji trac▒ korzy╢ci, kt≤re s▒ nierzadko na wyci▒gniΩcie rΩki. Inwestycja w nieruchomo╢ci - poniewa┐ w grΩ wchodz▒ z regu│y obiekty du┐e i drogie - znacz▒co wp│ywa na bilans firmy. Wznoszone b▒d╝ kupowane budynki powiΩkszaj▒ bowiem jej maj▒tek trwa│y. To za╢ mo┐e pogorszyµ wska╝niki dotycz▒ce stopnia jego wykorzystania. Jest to szczeg≤lnie wa┐ne w sp≤│kach gie│dowych, kt≤re s▒ czΩsto oceniane przez pryzmat wska╝nik≤w i ich relacji w stosunku do konkurencji. Efekt bilansowy jest te┐ niezwykle istotny dla sp≤│ek nale┐▒cych do du┐ych miΩdzynarodowych koncern≤w, kt≤re w skali grupy s▒ tak┐e oceniane na podstawie efektywno╢ci i rentowno╢ci.

PrzedsiΩbiorstwa finansuj▒ inwestycje z w│asnych ╢rodk≤w b▒d╝ te┐, co bardziej prawdopodobne, z kredyt≤w. Je╢li mamy do czynienia z pierwszym rozwi▒zaniem, firma musi na d│ugo zamroziµ kapita│, anga┐uj▒c go w poczynania niezwi▒zane bezpo╢rednio z prowadzonymi operacjami. W drugim wypadku wzrost zad│u┐enia mo┐e utrudniaµ dalszy rozw≤j. PrzedsiΩbiorstwo staje siΩ finansowo "ociΩ┐a│e" i przez to mniej odporne na przej╢ciowe zmiany koniunktury. Problem ten jest szczeg≤lnie istotny np. dla firm zajmuj▒cych siΩ handlem i dystrybucj▒. To one czasem w spos≤b nieprzewidywalny potrzebuj▒ na gwa│t kapita│u obrotowego. Przy ╝le przygotowanych inwestycjach mog▒ byµ z nim problemy.

Sprawno╢µ dzia│ania

W jednym z miast na p≤│nocy Polski maj▒ swoj▒ siedzibΩ oddzia│y dw≤ch bank≤w. Jeden mie╢ci siΩ w centrum, drugi kupi│ budynek na peryferiach. Ich oferta jest skierowana do podobnej grupy klient≤w - ma│ych i ╢rednich firm, dlatego oba s▒ postrzegane jako konkurenci. W rywalizacji wygrywa ten, kt≤ry wyni≤s│ siΩ na peryferie.

Ot≤┐ przed jego siedzib▒ mo┐na by│o wybudowaµ wielki parking. PrzedsiΩbiorcy docenili, ┐e mog▒ bez przeszk≤d dojechaµ do banku i bezpiecznie zaparkowaµ samoch≤d. Dla tych z okolic kolejnym plusem by│o to, ┐e nie musz▒ staµ w korkach w ╢r≤dmie╢ciu. A bank w centrum? Przej▒│ firmy zlokalizowane w najbli┐szej okolicy, a ze zdobywaniem nowych, zw│aszcza tych z pobliskich miejscowo╢ci, ma ogromne k│opoty. Najwa┐niejsze cechy, decyduj▒ce o efektywno╢ci inwestycji, to jej lokalizacja, wystarczaj▒ca liczba miejsc parkingowych, niskie koszty eksploatacji, energooszczΩdne rozwi▒zania techniczne, dostosowanie do preferencji u┐ytkownik≤w wielko╢ci budynku, elastyczno╢µ, umo┐liwiaj▒ca zr≤┐nicowane aran┐owanie pomieszcze±, szybkie windy...

Dobra lokalizacja mo┐e staµ siΩ dla naszej firmy elementem przewagi konkurencyjnej. A na naszych oczach ulegaj▒ przewarto╢ciowaniu kryteria, kt≤re o tym decyduj▒. Trac▒ dotychczasowe modne dzielnice, a zyskuj▒ nowe tereny. Jednym z efekt≤w jest rozw≤j tzw. business park≤w, czyli kompleks≤w biurowych zlokalizowanych na obrze┐ach miast. Inwestorzy dostrzegli, i┐ wiele przedsiΩbiorstw potrzebuje du┐ych powierzchni o wysokim standardzie, jednocze╢nie nie wykazuj▒c chΩci do p│acenia wysokich czynsz≤w w budynkach po│o┐onych w centrach miast.

Nieruchomo╢µ mo┐e stanowiµ te┐ formΩ lokaty d│ugoterminowej, gdy┐ w d│u┐szej perspektywie ich warto╢µ ro╢nie szybciej ni┐ inflacja. Kryje siΩ w tym jednak pu│apka. W g≤rΩ idzie cena budynk≤w o preferowanej przez inwestor≤w wielko╢ci, dobrze po│o┐onych, efektywnie i estetycznie zaprojektowanych. Tylko takie w przysz│o╢ci bΩdzie mo┐na dobrze sprzedaµ i zrealizowaµ zysk z inwestycji.

Trzeba mieµ ╢wiadomo╢µ, i┐ nieruchomo╢ci s▒ dobrami o niewielkiej p│ynno╢ci, co oznacza, i┐ sprzeda┐ nawet bardzo atrakcyjnego gmachu mo┐e potrwaµ kilka lub kilkana╢cie miesiΩcy. Co wiΩcej, je╢li firma bΩdzie musia│a nagle pozbyµ siΩ czΩ╢ci swojego maj▒tku, kupuj▒cy wcale nie musi zap│aciµ nam ceny, kt≤r▒ do tej pory uwa┐ali╢my za rynkow▒. W│a╢ciciel nieruchomo╢ci musi wiΩc odpowiedzieµ sobie na pytanie, czy dana lokalizacja, dana architektura, rozwi▒zania techniczne i dostΩp do komunikacji daj▒ mu przewagΩ konkurencyjn▒ nad innymi istniej▒cymi lub planowanymi biurowcami. Tylko taki obiekt ma szansΩ byµ dobrym zabezpieczeniem na przysz│o╢µ.

Nieruchomo╢ci - jako powa┐ny element koszt≤w w przedsiΩbiorstwie - maj▒ te┐ du┐e znaczenie w strategii podatkowej firmy. M≤wimy tu o optymalizowaniu op│at podatkowych w d│u┐szym okresie przy wykorzystaniu wszelkich mo┐liwo╢ci zwi▒zanych z wysok▒ warto╢ci▒ nieruchomo╢ci (ksiΩgow▒, rynkow▒). Zadaniem tego typu dzia│a± jest transfer zysk≤w i koszt≤w w obrΩbie grupy finansowej. Jedna z metod wykorzystywanych przez du┐e korporacje i grupy kapita│owe to leasing nieruchomo╢ci, w kt≤rym stronami s▒ powi▒zane ze sob▒ przedsiΩbiorstwa. Mo┐na tu r≤wnie┐ skorzystaµ z oferty firm leasingowych.

Trzeba pamiΩtaµ, ┐e decyzje dotycz▒ce nieruchomo╢ci powinny zostaµ wsparte przez profesjonalnych doradc≤w, kt≤rzy oceniaj▒ popyt na powierzchniΩ, pomagaj▒ w sprzeda┐y, wskazuj▒ ╝r≤d│a finansowania itp. W ostatnich latach w Europie Zachodniej, a niedawno i w Polsce mo┐na zaobserwowaµ nowe interesuj▒ce zjawisko. Do roli doradczej zaczΩ│y pretendowaµ firmy leasingowe. Ich wsparcie obejmuje nie tylko in┐ynieriΩ finansow▒ i strategiΩ podatkow▒ leasingobiorcy, ale r≤wnie┐ doradztwo techniczne, marketingowe, a nawet prawne. Modele leasingu nieruchomo╢ci mog▒ przynie╢µ szybkie korzy╢ci, jak te┐ efekty o znaczeniu strategicznym, kt≤re s▒ odczuwalne nawet po kilku lub kilkunastu latach.

Porz▒dnie planowana polityka inwestycyjna zwiΩksza efektywno╢µ wykorzystania w│asnych nieruchomo╢ci, wspiera politykΩ podatkow▒ firmy oraz poprawia strukturΩ bilansu skonsolidowanego. DziΩki temu przedsiΩbiorstwo staje siΩ bardziej elastyczne i odporne na wahania rynkowe.

Aleksander Jankowski i S│awomir Reszke s▒ pracownikami firmy BRE LEASING

Artyku│ ukaza│ siΩ w lutowym numerze pisma Businessman Magazine + BUSINESSMAN MAGAZINE - www.businessman.com.pl