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Text File  |  1991-06-27  |  14KB  |  302 lines
  1. /* We contiue with the final section of the Uniform Landlord 
  2. Tenant Act */
  3.  
  4. /* If the landlord fails to fix an item that the lease requires 
  5. him to do, or, if the landlord has agreed to fix the appliances, 
  6. etc. then the tenant after demanding (in writing) that it get 
  7. fixed can go ahead and bring in people fix it himself. Note that 
  8. under Section 5.101, the landlord can not evict the tenant for 
  9. doing so. */
  10.  
  11.     (b) A tenant may not repair at the landlord's expense if the 
  12. condition was caused by the deliberate or negligent act or 
  13. omission of the tenant, a member of his family, or other person 
  14. on the premises with his consent.
  15.  
  16. Section 4.104 Wrongful Failure to Supply Heat, Water, Hot Water, 
  17. or Essential Services
  18.  
  19.     (a) If contrary to the rental agreement or Section 2.104 the 
  20. landlord willfully or negligently fails to supply heat, running 
  21. water, hot water, electric, gas or other essential service, the 
  22. tenant may give written notice to the landlord specifying the 
  23. breach and may
  24.  
  25.          (1) procure reasonable amounts of heat, hot water, 
  26. running water, electric, gas, and other essential service during 
  27. the period of the landlords noncompliance and deduct their actual 
  28. and reasonable cost from the rent; or
  29.  
  30.          (2) recover damages based upon the diminution in the 
  31. fair rental value of the dwelling unit; or
  32.  
  33.          (3) procure reasonable substitute housing during the 
  34. period of the landlord's noncompliance, in which case the tenant 
  35. is excused from paying rent for the period of the landlord's 
  36. noncompliance.
  37.  
  38.     (b) In addition to the remedy provided in paragraph (3) or 
  39. subsection (a) the tenant may recover the actual and reasonable 
  40. cost or fair or reasonable value of the substitute housing not in 
  41. excess of an amount equal to the periodic rent, and in any case 
  42. under subsection (a) reasonable attorney's fees.
  43.  
  44.     (c) If the tenant proceeds under this section, he may not 
  45. proceed under Section 4.101 or Section 4.103 as to that breach.
  46.  
  47.     (d) Rights of the tenant under this subsection do not arise 
  48. until he has given notice to the landlord or if the condition was 
  49. caused by the deliberate or negligent act or omission of the 
  50. tenant, a member of his family, or other persons on the premises 
  51. with his consent.
  52.  
  53. Section 4.105 Landlords Noncompliance as Defense to Action for 
  54. Possession or Rent
  55.  
  56.     (a) In an action for possession based upon nonpayment of rent 
  57. or in an action for rent when the tenant is in possession, the 
  58. tenant may counterclaim for any amount he may recover under the 
  59. rental agreement or this Act. In that event the court from time 
  60. to time may order the tenant to pay into court all or part of the 
  61. rent accrued and thereafter accruing, and shall determine the 
  62. amount due to each party. The party to whom a net amount is owed 
  63. shall be paid first from the money paid into court, and the 
  64. balance by the other party. If no rent remains due after 
  65. application of this section, judgment shall be entered for the 
  66. tenant in the action for possession. If the defense or 
  67. counterclaim by the tenant is without merit and is not raised in 
  68. good faith, the landlord may recover reasonable attorney's fees. 
  69.  
  70.     (b) In an action for possession for rent when the tenant is 
  71. not in possession, he may counterclaim as provided in subsection 
  72. (a) but is not required to pay any rent into court.
  73.  
  74. Section 4.106 Fire or Casualty Damage
  75.  
  76.     (a) If the dwelling unit or premises are damaged or destroyed 
  77. by fire or casualty to the extent that enjoyment of the dwelling 
  78. unit is substantially impaired, the tenant may
  79.  
  80.          (1) immediately vacate the premises and notify the 
  81. landlord in writing within [14] days thereafter of his intention 
  82. to terminate the rental agreement, in which case the rental 
  83. agreement terminates as of the date of vacating; or
  84.  
  85.          (2) if continued occupancy is lawful, vacate any part of 
  86. the dwelling unit rendered unusable by the fire or casualty, in 
  87. which case the tenant's liability for rent is reduced in 
  88. proportion to the diminution in the fair rental value of the 
  89. dwelling unit.
  90.  
  91.     (b) If the rental agreement is terminated the landlord shall 
  92. return all security recoverable under Section 2.101 and all 
  93. prepaid rent. Accounting for rent in the event of termination or 
  94. apportionment shall be made as of the date of the fire or 
  95. casualty.        
  96.  
  97. Section 4.107 Tenant's Remedies for Landlord's Unlawful Ouster, 
  98. Exclusion or Diminution of Service
  99.  
  100.     If a landlord unlawfully removes or excludes the tenant from 
  101. the premises or wrongfully diminishes services to the tenant by 
  102. interrupting or causing the interruption of heat, running water, 
  103. hot water, electric, gas, or other essential service, the tenant 
  104. may recover possession or terminate the rental agreement and, in 
  105. either case, recover an amount not more than [3] months' periodic 
  106. rent or [threefold] the actual damages sustained by him, 
  107. whichever is greater, and reasonable attorney's fees. If the 
  108. rental agreement is terminated the landlord shall return all 
  109. security recoverable under Section 2.101 and all prepaid rent.
  110.  
  111. Section 4.201 Noncompliance with Rental Agreement; Failure to Pay 
  112. Rent
  113.  
  114.     (a) Except as provided in this Act, if there is a material 
  115. noncompliance by the tenant with the rental agreement or a 
  116. noncompliance with Section 3.101 materially affecting health and 
  117. safety, the landlord may deliver a written notice to the tenant 
  118. specifying the the acts and omissions constituting the breach and 
  119. that the rental agreement will terminate upon a date not less 
  120. than [30] days after receipt of the notice. If the breach is not 
  121. remedied in [14] days, the rental agreement shall terminate as 
  122. provided in the notice subject to the following. If the breach is 
  123. remediable by repairs or the payment of damages or otherwise and 
  124. the tenant adequately remedies the breach before before the date 
  125. specified in the notice, the rental agreement shall not 
  126. terminate. If substantially the same act or omission which 
  127. constituted a prior noncompliance of which notice was given 
  128. recurs within [6] months, the landlord may terminate the rental 
  129. agreement upon at least [14] days' written notice specifying the 
  130. breach and the date of termination of the rental agreement.
  131.  
  132. /* Many states have a three day rather than 14 day period. */
  133.  
  134.     (b) If the rent is unpaid when due and the tenant fails to 
  135. pay rent within [14] days after written notice by the landlord of 
  136. nonpayment and his intention to terminate the rental agreement if 
  137. the rent is not paid within that period, the landlord may 
  138. terminate the rental agreement.
  139.  
  140.     (c) Except as provided in this Act, the landlord may recover 
  141. actual damages and obtain injunctive relief for any noncompliance 
  142. by the tenant with the rental agreement or Section 3.101. If the 
  143. tenant's noncompliance is willful the landlord may recover 
  144. reasonable attorney's fees.
  145.  
  146. Section 4.202 Failure to Maintain
  147.  
  148.     If there is noncompliance by the tenant with Section 3.101 
  149. materially affecting health and safety that can be remedied by 
  150. repair, replacement of a damaged item, or cleaning, and the 
  151. tenant fails to comply as promptly as conditions require in case 
  152. of emergency or within [14] days after written notice by the 
  153. landlord specifying the breach and requesting that the tenant 
  154. remedy it within that period of time, the landlord may enter the 
  155. dwelling unit and cause the work to be done in a workmanlike 
  156. manner and submit the itemized bill for the actual and reasonable 
  157. cost or the fair and reasonable value thereof as rent on the 
  158. next date periodic rent is due, or if the rental agreement has 
  159. terminated, for immediate payment.
  160.  
  161. Section 4.203 Remedies for Absence, Nonuse and Abandonment
  162.  
  163.     (a) If the rental agreement requires the tenant to give 
  164. notice to the landlord of an anticipated absence [in excess of 
  165. {7} days] as required in Section 3.104 and the tenant willfully 
  166. fails to do so, the landlord may recover actual damages from the 
  167. tenant.
  168.  
  169.     (b) During any absence of the tenant in excess of [7] days, 
  170. the landlord may enter the dwelling unit at times reasonably 
  171. necessary.
  172.  
  173. Section 4.204. [Waiver of Landlord's Right to Terminate]
  174.  
  175.      Acceptance of rent with knowledge of a default by the 
  176. tenant or acceptance of performance by him that varies from the 
  177. terms of the rental agreement constitutes a waiver of the 
  178. landlord's right to terminate the rental agreement for that 
  179. breach, unless otherwise agreed after the breach has occurred.
  180.  
  181. /* This is a waiver section. If the landlord accepts late rent, 
  182. tolerates other conditions that are violations of the lease, the 
  183. tenant's lease is reinstated. */
  184.  
  185. Section 4.205. [Landlord Liens; Distress for Rent]
  186.  
  187.     (a) A lien or security interest on behalf of the landlord 
  188. in the tenant's household goods is not enforceable unless 
  189. perfected before the effective date of this Act.
  190.  
  191.      (b) Distraint for rent is abolished.
  192.  
  193. Section 4.206. [Remedy after Termination]
  194.  
  195.      If the rental agreement is terminated, the landlord has a 
  196. claim for possession and for rent and a separate claim for actual 
  197. damages for breach of the rental agreement and reasonable 
  198. attorney's fees as provided in Section 4.201(c).
  199.  
  200. Section 4.207. [Recovery of Possession Limited]
  201.  
  202.      A landlord may not recover or take possession of the 
  203. dwelling unit by action or otherwise, including willful 
  204. diminution of services to the tenant by interrupting or causing 
  205. the interruption of heat, running water, hot water, electric, 
  206. gas, or other essential service to the tenant, except in case of 
  207. abandonment, surrender, or as permitted in this Act.
  208.  
  209. Part III
  210. Periodic Tenancy; Holdover; Abuse of Access
  211.  
  212. Section 4.301. [Periodic Tenancy; Holdover Remedies]
  213.  
  214.      (a) The landlord or the tenant may terminate a week-to-week 
  215. tenancy by a written notice given to the other at least [10] days 
  216. before the termination date specified in the notice.
  217.  
  218.      (b) The landlord or the tenant may terminate a month-to-
  219. month tenancy by a written notice given to the other at least 
  220. [60] days before the periodic rental date specified in the 
  221. notice.
  222.  
  223.      (c) If the tenant remains in possession without the 
  224. landlord's consent after expiration of the term of the rental 
  225. agreement or its termination, the landlord may bring an action 
  226. for possession and if the tenant's holdover is willful and not in 
  227. good faith the landlord may also recover an amount not more than 
  228. [3] month's periodic rent or [threefold] the actual damages 
  229. sustained by him, whichever is greater, and reasonable attorney's 
  230. fees.  If the landlord consents to the tenant's continued 
  231. occupancy, Section 1.401(d) applies.
  232.  
  233. Section 4.302.  [Landlord and Tenant Remedies for Abuse of 
  234. Access]
  235.  
  236.      (a) If the tenant refuses to allow lawful access, the 
  237. landlord may obtain injunctive relief to compel access, or 
  238. terminate the rental agreement.  In either case the landlord may 
  239. recover actual damages and reasonable attorney's fees.
  240.      
  241.     (b) If the landlord makes an unlawful entry or a lawful entry 
  242. in an unreasonable manner or makes repeated demands for entry 
  243. otherwise lawful but have the effect of unreasonably harassing 
  244. the tenant, the tenant may obtain injunctive relief to prevent 
  245. the recurrence of the conduct or terminate the rental agreement.  
  246. In either case the tenant may recover actual damages [not less 
  247. than an amount equal to [1] month's rent] and reasonable 
  248. attorney's fees.
  249.  
  250. Section  5.101 Retaliatory Conduct Prohibited
  251.  
  252.     (a) Except as provided in this section, a landlord may not 
  253. retaliate by increasing rent or decreasing services or by 
  254. bringing an action for possession after:
  255.  
  256. /* This section prohibits a landlord from victimizing a tenant 
  257. for complaining properly about repairs that are not done, or for 
  258. going ahead and fixing something himself. */
  259.  
  260.     (1) the tenant has complained to a governmental agency 
  261. charged with responsibility for enforcement of a building or 
  262. housing code of a violation applicable to the premises materially 
  263. affecting health and safety; or
  264.  
  265.     (2) the tenant has complained to the landlord of a violation 
  266. under Section 2.104; or
  267.  
  268.     (3) the tenant has organized or become a member of a tenant's 
  269. union  or similar organization.
  270.  
  271.     (b) If the landlord acts in violation of subsection (a), the 
  272. tenant is entitled to the remedies provided in Section 4.107 and 
  273. has a defense in any retaliatory action against him for 
  274. possession. In an action by or against the tenant, evidence of a 
  275. complaint within [1] year before the alleged act of retaliation 
  276. creates a presumption that the landlord's conduct was in 
  277. retaliation. The presumption does not arise if the tenant made 
  278. the complaint after notice of a proposed rent increase or 
  279. diminution of services. Presumption means that the trier of fact 
  280. must find the existence of the fact presumed unless and until 
  281. evidence is introduced which would support a finding of its 
  282. nonexistence.
  283.  
  284.     (c) Notwithstanding subsection (a) and (b), a landlord may 
  285. bring an action for possession if:
  286.  
  287.         (1) the violation of the applicable building or housing 
  288. code was caused primarily by lack of reasonable care by the 
  289. tenant, a member of his family, or other person on the premises 
  290. with his consent; or
  291.  
  292.         (2) the tenant is in default in rent; or
  293.  
  294.         (3) compliance with the applicable building or housing 
  295. code requires alternation, remodeling, or demolition which would 
  296. effectively deprive the tenant of use of the dwelling unit.
  297.  
  298.     (d) The maintenance of an action under subsection (c) does 
  299. not release the landlord from liability under Section 4.101(b).
  300.  
  301. /* Section 6 is omitted and states that leases entered into prior 
  302. to the act will be valid until their expiration. */